Conciergerie : l'état des lieux n'est pas obligatoire, mais il engage votre responsabilité

Vous gérez des logements pour le compte de propriétaires. Aucune loi ne vous oblige à faire un état des lieux d'entrée en location saisonnière. Pourtant, en tant que professionnel, votre responsabilité ne se mesure pas à ce que la loi impose, mais à ce qu'un gestionnaire diligent aurait fait à votre place. Voici votre vraie exposition juridique, et comment la couvrir.

L'état des lieux est-il obligatoire pour une conciergerie ?

Non. Pour un meublé de tourisme, la loi n'impose pas d'état des lieux. Ce type de location relève du Code civil et du Code du tourisme, et non de la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les résidences principales. La règle est la même que vous gériez le bien ou qu'il s'agisse de votre propre logement. À lire : l'état des lieux est-il obligatoire en location saisonnière ?

Mais pour une conciergerie, « est-ce obligatoire ? » n'est pas la bonne question. La bonne question, c'est : que peut-on me reprocher de ne pas avoir fait ?

La vraie question : votre devoir de diligence de mandataire

Quand vous gérez un bien pour autrui, vous agissez le plus souvent dans le cadre d'un mandat de gestion. Le Code civil prévoit que le mandataire répond des fautes commises dans sa gestion (article 1992), et cette responsabilité est appréciée plus strictement quand le mandat est exercé à titre professionnel et rémunéré, comme c'est votre cas.

Concrètement, cela veut dire que vous êtes tenu d'une obligation de diligence : la loi ne liste pas chacun de vos gestes, mais elle attend de vous le soin qu'un professionnel avisé apporterait à la gestion du bien confié. Et c'est là que l'état des lieux bascule de « simple bonne pratique » à « élément de votre responsabilité » : le jour où un voyageur dégrade un logement et que vous êtes incapable de prouver son état à l'arrivée, le propriétaire peut vous reprocher de ne pas avoir sécurisé la preuve qu'un gestionnaire diligent aurait constituée.

Ce n'est pas la loi qui vous l'imposait. C'est votre devoir de diligence qui peut vous le reprocher.

Ce que dit le Code civil : les articles 1730 et 1731

Deux articles règlent les conséquences de l'état des lieux, sans jamais l'imposer :

• L'article 1730 prévoit que, lorsqu'un état des lieux a été établi, le preneur doit rendre le logement tel qu'il l'a reçu, suivant cet état.
• L'article 1731 dispose qu'en l'absence d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état.

Soyons précis, car ce point est souvent mal compris : à la lettre, l'article 1731 joue plutôt en faveur du bailleur. Mais c'est une présomption simple, que le voyageur peut combattre, et surtout elle ne vous dispense pas de prouver les dégradations à la sortie. Sans état des lieux d'entrée, vous vous retrouvez en pratique dans un « parole contre parole » : impossible de démontrer qu'un dégât n'existait pas à l'arrivée. C'est cette difficulté de preuve, bien plus que la présomption elle-même, qui fragilise votre dossier, et donc votre position face au propriétaire comme face à la plateforme.

Pourquoi l'enjeu est plus fort pour vous que pour un propriétaire

Un propriétaire qui gère seul ne répond que devant lui-même. Vous, vous répondez devant un tiers (le propriétaire mandant) et vous êtes jugé selon le standard d'un professionnel, plus exigeant.

Et vous jouez sur deux fronts le jour d'un litige :

• La plateforme (Airbnb, Booking) arbitre les demandes de dédommagement sur preuves. Sans état des lieux d'entrée, votre demande est fragile, voire refusée. À lire : pourquoi AirCover refuse une demande.
• Le propriétaire attend des comptes. S'il perd de l'argent parce que la preuve manquait, c'est vers vous qu'il se tourne.

Autrement dit, l'absence de preuve ne vous fait pas seulement perdre un litige : elle peut transformer un dégât causé par un voyageur en manquement reproché à votre gestion.

Comment couvrir votre responsabilité sans être partout à la fois

La parade n'est pas d'être présent à chaque arrivée : c'est impossible quand les check-ins s'enchaînent, tard le soir ou sur des biens éloignés. La parade, c'est de documenter l'état d'entrée et d'en faire une preuve recevable, signée par le voyageur, que vous soyez sur place ou non.

Un état des lieux que le voyageur a lui-même constaté et signé pèse bien plus lourd qu'une série de photos que vous gardez pour vous : il en a reconnu le contenu. À lire : photo, vidéo ou état des lieux signé, quelle preuve tient ?

C'est exactement ce que produit Mon Check-in : le voyageur scanne un QR code à son arrivée, fait le tour du logement en 5 minutes (état des pièces, photos des réserves, relevé des compteurs, signature), et vous obtenez un constat daté, horodaté et signé. Chaque constat porte la mention « établi par [votre nom commercial], agissant pour le compte du propriétaire » : il matérialise non seulement l'état du bien, mais aussi vos diligences. À lire aussi : comment faire un état des lieux à distance.

Sources

• Code civil, articles 1730 et 1731 (Légifrance) : l'état des lieux et la présomption en son absence
• Code civil, article 1992 (Légifrance) : la responsabilité du mandataire pour les fautes de gestion
• DGCCRF (economie.gouv.fr) : location saisonnière, les règles à connaître

Pour aller plus loin, consultez le centre d'aide Mon Check-in.